Antoinette Perrine, Group Head of Finance du Groupe Evaco, nous partage ses perspectives sur la gestion financière dans le secteur immobilier de l’île Maurice. Elle explique comment le groupe gère les défis liés aux indicateurs économiques actuels, notamment les fluctuations des taux de change et des taux d’intérêt, ainsi que les réglementations légales. Nous abordons également les mesures prises pour maintenir une gestion financière solide malgré les incertitudes mondiales, ainsi que les principaux indicateurs financiers qui guident leurs décisions stratégiques.
1. Comment les indicateurs économiques actuels influencent-ils votre stratégie financière dans le secteur immobilier ?
Afin de créer une stratégie visant à assurer la viabilité financière de nos opérations et à permettre au groupe d’atteindre un équilibre financier durable, il est essentiel de prendre en compte des facteurs économiques tels que les fluctuations des taux de change, les taux d’intérêt bancaires ainsi que les dispositions légales dans le domaine immobilier. Il est également crucial de considérer la situation économique dans son ensemble. Actuellement, nous faisons face à un environnement économique complexe. Bien que certains indicateurs montrent des signes encourageants, d’autres continuent de peser sur la trajectoire de croissance. Cette réalité financière s’inscrit dans un contexte marqué par une reprise difficile après les secousses de la crise de la Covid-19 et les tensions géopolitiques résultantes de la situation en Ukraine.
En nous tournant d’abord vers les aspects positifs, nous notons que le Budget 2023-2024 met en œuvre des mesures conçues pour attirer davantage d’investisseurs étrangers. À titre d’exemple, nous pouvons mentionner les mesures pour attirer les retraités. Ces derniers ont désormais droit à un permis de résidence permanent accessible également à leurs familles à l’acquisition d’une propriété senior dont le prix dépasse USD 200 000. C’est grâce à ce genre de mesures incitatives que l’immobilier s’impose comme un pilier économique essentiel, jouant un rôle substantiel au développement économique en contribuant jusqu’à 5,6 % au PIB et en enregistrant d’impressionnants investissements dépassant les MUR 26 milliards, comme le rapportent les estimations de Statistics Mauritius (2018-2022). Ce secteur s’est également révélé être le principal bénéficiaire des IDE avec un flux de 54,6 %.
« Face à la reprise économique, il est primordial de rester attentif aux changements et de s’adapter. Notre stratégie globale est d’être agile et de rester à l’avant-garde de l’innovation »
En ce qui concerne les indicateurs moins favorables, il est à noter que le taux directeur en hausse exerce une forte pression sur le remboursement des emprunts, avec un impact direct sur les coûts, ce qui résulte inévitablement en une hausse des prix à la vente. De plus, la roupie mauricienne a subi une dépréciation de 4,6% entre décembre 2022 et fin juin 2023, selon le Mauritius Exchange Rate Index (MERI). Cette dépréciation monétaire a des implications directes sur nos opérations, notamment en engendrant une hausse des coûts de construction principalement causée par une hausse des prix des matières premières importées.
De ce fait, notre équipe maintient une surveillance étroite des indicateurs économiques afin de formuler une stratégie financière pertinente. Nous adoptons une approche prudente en ce qui concerne la gestion de la trésorerie et de la dette, visant à réduire l’exposition aux taux d’intérêt élevés ainsi qu’aux risques de change induits par la dépréciation monétaire. Dans ce contexte, maintenir de solides relations avec nos créanciers devient crucial, que ce soit pour restructurer les termes de nos facilités bancaires ou pour revoir les conditions de remboursement, particulièrement lorsqu’une volatilité accrue des taux de change est observée.
Notre approche prend en ligne de compte une gestion active des coûts, où nous cherchons à optimiser les dépenses de construction et à accroître l’efficacité des processus de construction pour réduire les coûts. Ceci comprend la négociation de contrats avantageux avec nos fournisseurs de matériaux et de services, en autres, dans le but de minimiser les dépenses. Par ailleurs, nous explorons activement des opportunités de financement alternatives en dehors des prêts bancaires traditionnels, telles que la mise en place d’obligations sur le marché.
2. Comment avez-vous adapté votre stratégie globale en réponse à la reprise économique dynamique à Maurice ?
Face à la reprise économique, il est primordial de rester attentif aux changements et de s’adapter. Nous tentons de transmettre à nos équipes opérationnelles de pouvoir prendre des décisions de manière autonome, en fonction des données disponibles et des besoins spécifiques de chaque projet. Notre stratégie globale est d’être agile et de rester à l’avant-garde de l’innovation. D’ailleurs certaines actions stratégiques démontrent cet objectif d’engagement vers un changement dans nos opérations. Nous avons mis en place un département dédié à nos besoins de développement vers la certification ESG (Environnement, Social, Gouvernance) pour répondre efficacement au contexte mondial en matière de durabilité et de responsabilité sociale des entreprises. Nous avons aligné nos priorités aux objectifs ESG. Cette flexibilité nous a permis d’exploiter de nouvelles opportunités, de développer des projets durables et de maintenir notre compétitivité dans un environnement en constante évolution. En intégrant les considérations ESG dans toutes nos décisions d’affaires, nous avons créé une dynamique durable pour le développement de nos projets. Cela inclut des pratiques de construction durables, des initiatives sociales positives et une gouvernance d’entreprise responsable, donnant plus de confiance à nos clients et partenaires.
« Nous avons démontré notre résilience en tant qu’entreprise en innovant à la fois dans nos produits et dans notre approche »
Dans le cadre de notre engagement envers la durabilité, nous avons lancé plusieurs actions visant à réduire notre empreinte environnementale et à promouvoir des pratiques commerciales responsables. L’une de nos initiatives les plus remarquables est le projet novateur Nautica Villas. Ces résidences uniques sont conçues pour être entre autres, 100% autosuffisantes en électricité.
En outre, les obligations émises par Evaco Group en 2022 ont été évaluées avec une notation CARE MAU A- (SO) par Care Ratings (Africa). Cette accréditation atteste de l’excellence de nos opérations et fait du groupe Evaco le pionnier parmi les promoteurs immobiliers à obtenir cette prestigieuse notation. De plus, le groupe s’est vu attribuer une notation CARE MAU A+ (SO) pour la surface brute (Garantie Financière d’Achèvement ou GFA) et les garanties bancaires par rapport à notre projet Cap Marina. Les facilités bancaires de l’entreprise ont aussi obtenu une notation CARE MAU A1 (SO).
3. Comment gérez-vous les fluctuations du taux d’inflation dans vos projets immobiliers ?
Depuis janvier 2022, tous les prix des matières premières ont augmenté considérablement, par exemple le bois a pris 31.8%, ou encore le ciment connait une augmentation de plus de 10%. Sans compter l’augmentation de tous les couts énergétiques. Par conséquent tous les coûts de construction en sont directement affectés, nécessitant ainsi des ajustements dans nos budgets et nos plans financiers. En conséquence, nous avons dû procéder à des révisions tarifaires pour nos biens immobiliers, afin de refléter ces fluctuations et d’assurer la pérennité financière de nos projets. Cette adaptation constante de notre stratégie tarifaire, tout en restant compétitif, est une mesure réfléchie pour garantir notre capacité à maintenir la qualité de nos réalisations et à poursuivre notre engagement envers nos clients tout en répondant aux défis économiques et sectoriels.
4. Quels ont été les principaux défis financiers liés à la reprise de l’économie depuis 2022 ?
Les défis financiers majeurs liés à la reprise économique depuis 2022 ont été influencés par plusieurs facteurs clés, notamment les caractéristiques spécifiques du secteur immobilier et les contraintes administratives qui l’accompagnent. Puis surtout l’augmentation des taux d’intérêts bancaires et la dévaluation de la devise mauricienne. De plus, nous avons fait face à une pénurie de devises et à des augmentations de prix en raison de la situation liée à la Covid-19, à l’instar des primes d’assurance qui ont connu une majoration significative. Tout d’abord, les transactions immobilières étant régies par le cadre de la Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA).
Un des défis majeurs émane de la complexité administrative inhérente aux démarches immobilières notamment l’absence de la signature électronique qui n’est malheureusement toujours pas reconnue pour la signature des actes de vente à l’île Maurice. Cela a dans une certaine mesure, entravé le rythme d’avancement de nos projets, perturbant le calendrier prévu. Cette séquence a engendré un effet en cascade, puisque les retards administratifs ont entraîné des extensions de délais, ce qui, augmentent les frais de gestion et d’opération.
Cela a nécessité une gestion minutieuse des flux de trésorerie pour maintenir les opérations en cours et garantir la continuité de nos projets. Notre réponse a nécessité une approche stratégique et proactive pour naviguer avec succès à travers ces enjeux tout en préservant la viabilité financière et l’avancement de nos projets.
5. Quelles sont les mesures prises pour assurer une gestion financière solide malgré les incertitudes économiques mondiales ?
Pour assurer une gestion financière solide dans un contexte économique instable, Evaco, un des leaders de l’immobilier à l’île Maurice, a pris plusieurs mesures stratégiques basées sur son expérience solide de plus de 20 ans dans le développement de projets immobiliers.
Tout d’abord, nous avons démontré notre résilience en tant qu’entreprise en innovant à la fois dans nos produits et dans notre approche. Nous avons constamment adapté nos offres aux besoins changeants du marché, en intégrant des offres innovantes dans nos projets immobiliers. Cette approche nous a permis de maintenir notre compétitivité et d’attirer continuellement des clients.
En outre, nous avons poursuivi une croissance financière et qualitative soutenue. Nous avons investi dans des projets de qualité tel que Cap Marina tout en restant conscients des contraintes économiques et des attentes du marché. Cette stratégie nous a permis de développer un portefeuille diversifié qui nous aide à faire face aux incertitudes économiques.
Nous mettons en place également des solutions de financement variées tel que l’emprunt obligataire qui nous permet d’avoir un financement à long terme en émettant des obligations. Nos obligations mises sur le marché ont été appréciées par les investisseurs car nous proposons des rendements attractifs.
Enfin, nous avons cultivé un esprit d’adaptation et d’innovation au sein de notre entreprise. Nous sommes constamment à l’écoute des tendances du marché, des demandes des clients et des évolutions économiques, ce qui nous permet de prendre des décisions éclairées et de saisir les opportunités qui se présentent.
Dans l’ensemble, ces mesures nous permettent de maintenir une gestion financière solide malgré les fluctuations économiques récentes. Nous restons résilients, agiles et tournés vers l’avenir avec une vision très claires, ce qui nous permet de maintenir une croissance constante et de continuer à fournir des produits immobiliers de qualité.
6. Quels sont les indicateurs financiers clés qui sont évalués ?
Nous surveillons de près plusieurs indicateurs financiers clés tels que le chiffre d’affaires, la profitabilité, le coût de production (fixe et variable) de chacune de nos entités. Puis nous révisons nos prévisions budgétaires mensuellement en fonction des contraintes ou opportunités internes et externes liées au marché. Nos équipes cherchent continuellement à optimiser les processus opérationnels, afin de maitriser les couts efficacement. Nous veillons également à maintenir des relations étroites avec nos partenaires financiers pour anticiper les changements économiques et financiers, et adapter nos stratégies en conséquence.
